CÓMO DETECTAR FRAUDES Y MALAS PRÁCTICAS EN UNA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS


  • ¿Está siendo mi comunidad engañada?

  • Desgraciadamente el sector de la Administración de fincas es en ocasiones un sector opaco y poco transparente.

    Casi todos los días se descubren fraudes o malas prácticas en la gestión de las cuentas de la comunidad por parte de los Administradores de Fincas que obligan a los vecinos a pagar un sobrecoste para tener los mismos servicios.

    Unas de las garantías que más se argumentan a la hora de demostrar seriedad y profesionalidad es la pertenencia a un Colegio Profesional. Desgraciadamente los casos de fraude y estafa abundan tanto en administradores colegiados como en los que no lo están.

    Y esto es así porque la mayoría de Colegios Profesionales han dejado de cumplir con la misión esencial que se les tenía encomendada: El fomento de la profesionalidad entre sus afiliados.

    Es verdad que la Directiva Bolkestein de la Unión Europea -que entró en vigor a principios del 2011- ha vaciado de contenido las funciones de los colegios de Administradores de Fincas, que deben reconvertirse en asociaciones profesionales, pero también es verdad que muchos de los colegios de Administradores de Fincas, lejos de auditar, imponer y exigir unos métodos de trabajos transparentes se dedican a dar cursos de formación y cobrar una cuota mensual. Eso sí, para ser colegiado no exigen ni una trayectoria ni una forma de hacer bien las cosas, solo que tengas una titulación media y pagues la cuota de adhesión.

    Como es lógico, hay excepciones en algunos Colegios Profesionales, pero por regla general no obligan en su código deontológico a tener unas formas de actuación claras como las que detallamos a continuación y que desde APAF instamos a que se instauren en los colegios profesionales.

    “Es sorprendente el poco tiempo y atención que un comunero o vecino dedica a preocuparse por su comunidad sin embargo en esa comunidad tienen posiblemente su mayor patrimonio: su vivienda, que le ha costado pagarla durante años y que posiblemente es el bien que posee de más valor”

    Una comunidad mal gestionada o administrada hace que el valor de las viviendas bajen, ya que no se hacen las reformas necesarias en las zonas comunes y si se hacen exigen un sobrecoste financiero que tienen que soportar los Comuneros.

  • ¿Cómo se detecta una mala administración de fincas y un posible fraude en nuestra Comunidad?

  • Hay dos puntos que debemos tener claros y que en la Asociación de Presidentes de Comunidades y Administradores de Fincas (APAF) no permitimos a nuestros asociados.

    Las dos prácticas más comunes en la administración de fincas donde se puede detectar el fraude son:

    · Cuenta única

    · Oferta de Servicios Integrales

    Cuenta Única:

    Este sistema consiste en que un Administrador lleva todos los ingresos y gastos de todas las comunidades a través de una sola cuenta, de la que, además, el Administrador es el único titular.

    Como es fácil de imaginar los vecinos no pueden saber a ciencia cierta el saldo de su Comunidad, y además al mezclar todos los ingresos y gastos de distintas comunidades se pueden utilizar los ingresos de unas comunidades para cubrir los gastos de otras, además de que las comunidades no perciben los intereses correspondientes de sus cuentas.

    Esto origina desvió de fondos, y derramas innecesarias para los vecinos; sin darse cuenta están pagando más cuota de la necesaria, debido a un mal servicio de administración de fincas.

    Hemos de partir de la base de que las cuentas de una comunidad no son complicadas, existen de 10 a 20 gastos mensuales contabilizables y unos ingresos fijos (las cuotas) y un control de impagados.

    La práctica de la cuenta única convierte algo que debía ser claro y transparente en algo confuso y tan complejo que se convierte en el principal argumento para que el Administrador haga y deshaga a su gusto, sin ningún control financiero real.


    Como actúan los asociados a APAF respecto a la cuenta única:

    Todos los asociados de APAF tienen expresamente prohibido llevar la administración de sus fincas por el principio de cuenta única.

    Además están obligados a proveer a sus presidentes, comunidades y vecinos de un sistema que permita la consulta en tiempo real de los gastos e ingresos de la comunidad. Este sistema puede ser a través de Internet en formato web o bien a través de auditorías externas mensuales.

    El sistema deberá permitir conocer el saldo real de la comunidad, obtener copias de facturas, contratos, servicios, seguros etc.

    Conocer los proveedores y los presupuestos emitidos.



    Oferta de Servicios Integrales:

    Otras de las prácticas habituales es que el Administrador se encargue de la “gestión integral” de todas las necesidades de la comunidad.

    Es decir, el Administrador además de administrar la comunidad, es quien provee los servicios de limpieza, reparaciones, seguros, mantenimiento de ascensores, etc.

    Muchos de estos Administradores cobran unos honorarios por la Administración de fincas en sí, muy por debajo del precio de mercado, ya que su mayor beneficio esta precisamente en los servicios añadidos que ofrecen.

    Es fácil entender que los servicios que se prestan de esta forma serán cuando menos caros, además de ineficaces, en muchos casos. Hoy día hay que estar constantemente negociando mejoras de precios y de servicios a nuestros proveedores con el fin de abaratar costes para la comunidad y esta práctica imposibilita la libre competencia y la posibilidad de que la comunidad pueda acceder a los mejores servicios al mejor precio.


    Como actúan los asociados a APAF respecto a la oferta de servicios integrales:

    Todos los asociados en APAF fomentan la transparencia en el uso de proveedores. Esta transparencia se basa en presentar al menos tres ofertas por cada servicio al presidente y vecinos de la comunidad para que estos elijan libremente el proveedor que más le conviene.

    Como Administradores estudiamos cada oferta y la calidad de los proveedores, recomendando a unos u otros en función de parámetros tales como garantía, profesionalidad y precio.

    La elección última siempre la tiene el Presidente o la Junta General dependiendo del tipo de gasto o servicio que se vaya a prestar.

    En APAF no admitimos entre nuestros asociados a Administradores que tengan conflicto de intereses o pertenezcan a empresas prestatarias de servicios hacia las comunidades que Administran.




 

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La Asociación de Presidentes de Comunidades y Administradores de Fincas es una organización profesional de ámbito nacional que integra a los Administradores de Fincas que cumplen con nuestro código deontológico y que se inscriban voluntariamente y que cumplan los requisitos establecidos en sus Estatutos.


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